Il diritto di prelazione agraria è un istituto giuridico di fondamentale importanza nel settore agricolo, concepito dal legislatore per favorire l’accorpamento dei fondi e la continuità dell’impresa agricola. La sua applicazione è complessa e spesso fonte di contenzioso: comprendere chi ne ha diritto e come si esercita è essenziale per tutelare i propri interessi nella vendita di terreni agricoli.

Senza pretesa alcuna di esaustività e completezza, questo articolo vuole semplicemente dare alcuni spunti al lettore che potrà poi approfondire l’argomento tramite gli altri articoli pubblicati sulle pagine di questo stesso sito (molto più specifici), o direttamente tramite consultazione di un legale esperto in materia.

I Soggetti Beneficiari e la Gerarchia dei Diritti

La legge individua due principali categorie di soggetti che possono vantare il diritto di prelazione agraria. In primo luogo, l’affittuario che rivesta la qualifica di coltivatore diretto e che coltivi il fondo da almeno due anni, come stabilito dall’art. 8 della Legge n. 590/1965. In secondo luogo, il proprietario di un fondo confinante, anch’esso coltivatore diretto, ai sensi dell’art. 7 della Legge n. 817/1971.

È cruciale sottolineare che tra queste due figure esiste un ordine di priorità tassativo: il diritto dell’affittuario prevale sempre su quello del confinante. La legge è chiara: la prelazione del confinante è ammessa solo “se sul fondo non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti“. La giurisprudenza ha confermato che la presenza di un affittuario coltivatore diretto sul fondo esclude il diritto del confinante, anche se l’affittuario non ha ancora maturato il biennio necessario per esercitare a sua volta la prelazione [Tribunale Ordinario Ascoli Piceno, sez. 1, sentenza n. 1086/2014]. La Corte di Cassazione ha precisato che, per escludere la prelazione del confinante, l’insediamento dell’affittuario deve essere “effettivo e stabile“, non meramente precario o fittizio, al fine di evitare pratiche elusive [Tribunale Di Ivrea, Sentenza n.235 del 10 Febbraio 2025].

“In tema di prelazione agraria, costituisce condizione impeditiva del sorgere del diritto del proprietario-coltivatore diretto del fondo confinante la presenza, sul fondo oggetto del trasferimento, di un insediamento che tragga origine da un rapporto agrario qualificato… L’insediamento non deve essere precario, ma effettivo e stabile…” (Cass. Civ., Sez. 3, Sentenza n. 12934 del 04/06/2007) [Tribunale Di Ivrea, Sentenza n.235 del 10 Febbraio 2025].

“Recentemente”, il diritto di prelazione è stato esteso anche all’Imprenditore Agricolo Professionale (IAP) e a determinate società agricole; la Corte di Cassazione tuttavia ha chiarito che tale estensione non è indiscriminata: con la sentenza n. 32917 del 27 novembre 2023, ha specificato infatti che il diritto spetta alle società di persone con almeno metà dei soci coltivatori diretti e a certe cooperative, ma non alle società di capitali, in quanto le norme sulla prelazione sono di stretta interpretazione e non suscettibili di applicazione analogica [Cass. Civ., Sez. 3, N. 32917 del 27-11-2023].

Condizioni e Modalità di Esercizio

Il diritto di prelazione agraria si applica solo ai trasferimenti a titolo oneroso, come la compravendita, e non a donazioni, permute o conferimenti in società. Il proprietario che intende vendere il fondo deve notificare la proposta di alienazione (la cosiddetta “denuntiatio”) al titolare del diritto, indicando il prezzo e le altre condizioni e l’avente diritto ha 30 giorni di tempo per decidere se esercitare la prelazione rispondendo adeguatamente.

Una questione complessa riguarda la vendita “in blocco” di più terreni: il diritto di prelazione può essere esercitato solo su una parte dei beni venduti oppure occorre acquistare l’intero?

In generale, la giurisprudenza richiede che sia svolta un’indagine sulla sussistenza di un'”unità poderale”: se i terreni, pur distinti catastalmente, sono funzionalmente collegati (ad esempio, per la presenza di un’unica fonte idrica o di una viabilità interna comune), non è possibile esercitare la prelazione solo su una parte di essi, in quanto ciò infrangerebbe l’unitarietà funzionale del fondo [Tribunale Ordinario Torre Annunziata, sez. 3, sentenza n. 2853/2018].

Ciò non di meno, questo tema è molto ampio poiché si presta a mille sfaccettature differenti, motivo per cui si rimanda agli articoli pubblicati sul sito od alla consulenza di un legale esperto per valutare il singolo caso (si ponga l’esempio di un unica vendita per terreni parzialmente affittati a differenti coltivatori diretti, oppure di terreni non contigui, venduti unitariamente, per i quali ci siano differenti confinanti, etc etc

La Tutela del Diritto: il Riscatto Agrario

Se il proprietario vende il terreno a un terzo senza rispettare il diritto di prelazione agraria, l’avente diritto non perde la sua tutela. Può infatti esercitare il riscatto agrario, un diritto potestativo che gli consente di “recuperare” il fondo dall’acquirente, sostituendosi a lui nel contratto di compravendita alle medesime condizioni. L’azione di riscatto agrario deve essere esercitata entro un anno dalla trascrizione dell’atto di vendita. Il riscattante dovrà poi versare il prezzo entro tre mesi dal passaggio in giudicato della sentenza che accoglie la sua domanda [Tribunale di Bari, Sentenza n.2083 del 6 maggio 2024].

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