Prelazione e riscatto – Momento di valutazione delle condizioni legittimanti.

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Altre volte si è scritto in tema di prelazione agraria, argomento da sempre di grande interesse per chiunque debba acquistare (o vendere) un terreno agricolo; rinviando agli articoli già pubblicati per una disamina dell’istituto, ciò che si vuole analizzare oggi è quale sia il momento di valutazione delle condizioni legittimanti per l’esercizio della prelazione.

Premesso che, in base all’art. 8 della legge n. 590 del 1965 (clicca qui per vedere l’Articolo 8) esistono determinati requisiti che il coltivatore deve avere per poter esercitare la prelazione, ci si chiede oggi se tali requisiti debbono esistere solo in uno specifico momento o se debbano persistere per tutta la durata dell’acquisto (e magari successivamente).

 A titolo di esempio, e per meglio chiarire il concetto, poniamo il caso di agricoltore che avesse concesso in affitto il proprio terreno agricolo, confinante con quello posto in vendita dal vicino, e ne rientrasse in possesso SOLO DOPO aver ricevuto la denuntiatio, ovvero la formale richiesta di esercizio della prelazione da parte del confinante. (momento di valutazione condizioni legittimanti la prelazione)

Terreni

Sarebbe legittimato ad esercitare il diritto di prelazione oppure no, considerato che per farla valere occorre (tra le altre cose), coltivare attivamente il fondo confinante con quello posto in vendita? Il fatto che al momento della denuntiatio non coltivasse il fondo confinante, me che lo abbia riacquisito in conduzione nel breve volgere di qualche tempo, è elemento utile o no?

Secondo l’orientamento prevalente della Cassazione la risposta è NEGATIVA, in quanto i requisiti previsti dall’art.8 della Legge 590/65 debbono sussistere al momento della denuntiatio, od in sua mancanza, al momento dell’esercizio del diritto di riscatto: nel caso in questione quindi, mancherebbe la coltivazione al momento corretto, impedendo all’agricoltore di esercitare la prelazione.

Se l’agricoltore avesse coltivato il fondo al momento della denuntiatio, allora avrebbe potuto esercitare la prelazione, ma l’averlo fatto solo dopo evidenzia un coportamento teso ad eludere la norma, non meritevole di tutela giuridica. Allo stesso tempo se, dopo aver ricevuto la denuntiatio ed esercitato la prelazione, l’agricoltore decidesse di concedere in affitto il proprio terreno, gli dovrebbe comunque essere riconosciuta la prelazione ed il conseguente acquisto, dato che “al momento giusto” lo conduceva direttamente.

Di seguito si riportano alcune massime della Cassazione sul tema del momento di valutazione condizioni legittimanti la prelazione.

Cass. Sez. III 29 luglio 2016, n. 15757


In materia di contratti agrari, l’esistenza del diritto di prelazione e del successivo diritto di riscatto va accertata ordinariamente con riferimento al momento della cosiddetta denuntiatio della proposta di vendita del fondo e, in difetto della comunicazione di tale proposta, deve essere verificata con riguardo al momento della stipula del negozio traslativo, giacché, in tal ultimo caso, è questo il momento in cui sorge il diritto di riscatto e in cui vanno riscontrate e valutate le condizioni soggettive ed oggettive che legittimano il coltivatore diretto confinante a riscattare il fondo (In senso conforme cfr. Cass. Sez. III 6 aprile 2006, n. 8090).

Cass. Sez. III 26 luglio 2016, n. 15356

In materia di prelazione agraria, le condizioni per l’esercizio della facoltà di riscatto vanno riscontrate nel momento in cui sorge detta facoltà col compimento dell’atto di alienazione al terzo in violazione del diritto di prelazione, oppure nel momento in cui essa viene esercitata, senza che il giudice debba verificare la persistenza dei requisiti previsti dall’art. 8 della legge n. 590 del 1965 per tutta la durata della causa, dalla sua proposizione sino al momento della emanazione della sentenza. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata, la quale aveva preso in considerazione, ai fini della valutazione del requisito della capacità lavorativa, l’età del retraente con riferimento alla data della decisione, anziché a quella della stipula dell’atto di vendita o della citazione di primo grado)  (In senso conforme cfr. Cass. Sez. III 28 febbraio 2012).

 

Articolo 8 

L. 26/05/1965, n. 590
Disposizioni per lo sviluppo della proprietà coltivatrice.
Pubblicata nella Gazz. Uff. 9 giugno 1965, n. 142.

8. In caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria, a colonia parziaria, o a compartecipazione, esclusa quella stagionale, l’affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parità di condizioni, ha diritto di prelazione purché coltivi il fondo stesso da almeno due anni (7), non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria, ed il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia (8).

La prelazione non è consentita nei casi di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento (9), espropriazione per pubblica utilità e quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica.

Qualora il trasferimento a titolo oneroso sia proposto, per quota di fondo, da un componente la famiglia coltivatrice, sia in costanza di comunione ereditaria che in ogni altro caso di comunione familiare, gli altri componenti hanno diritto alla prelazione sempreché siano coltivatori manuali o continuino l’esercizio dell’impresa familiare in comune.

Il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell’acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l’eventualità della prelazione. Il coltivatore deve esercitare il suo diritto entro il termine di 30 giorni (10).

Qualora il proprietario non provveda a tale notificazione o il prezzo indicato sia superiore a quello risultante dal contratto di compravendita, l’avente titolo al diritto di prelazione può, entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita, riscattare il fondo dell’acquirente e da ogni altro successivo avente causa.

Ove il diritto di prelazione sia stato esercitato, il versamento del prezzo di acquisto deve essere effettuato entro il termine di tre mesi, decorrenti dal trentesimo giorno dall’avvenuta notifica da parte del proprietario, salvo che non sia diversamente pattuito tra le parti (11).

Se il coltivatore che esercita il diritto di prelazione dimostra, con certificato dell’Ispettorato provinciale dell’agricoltura competente, di aver presentato domanda ammessa all’istruttoria per la concessione del mutuo ai sensi dell’art. 1, il termine di cui al precedente comma è sospeso fino a che non sia stata disposta la concessione del mutuo ovvero fino a che l’Ispettorato non abbia espresso diniego a conclusione della istruttoria compiuta e, comunque, per non più di un anno. In tal caso l’Ispettorato provinciale dell’agricoltura deve provvedere entro quattro mesi dalla domanda agli adempimenti di cui all’art. 3, secondo le norme che saranno stabilite dal regolamento di esecuzione della presente legge (12) (13).

In tutti i casi nei quali il pagamento del prezzo è differito il trasferimento della proprietà è sottoposto alla condizione sospensiva del pagamento stesso entro il termine stabilito.

Nel caso di vendita di un fondo coltivato da una pluralità di affittuari, mezzadri o coloni, la prelazione non può essere esercitata che da tutti congiuntamente. Qualora alcuno abbia rinunciato, la prelazione può essere esercitata congiuntamente dagli altri affittuari, mezzadri o coloni purché la superficie del fondo non ecceda il triplo della complessiva capacità lavorativa delle loro famiglie. Si considera rinunciatario l’avente titolo che entro quindici giorni dalla notificazione di cui al quarto comma non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione.

Se il componente di famiglia coltivatrice, il quale abbia cessato di far parte della conduzione colonica in comune, non vende la quota del fondo di sua spettanza entro cinque anni dal giorno in cui ha lasciato l’azienda, gli altri componenti hanno diritto a riscattare la predetta quota al prezzo ritenuto congruo dall’Ispettorato provinciale dell’agricoltura, con le agevolazioni previste dalla presente legge, sempreché l’acquisto sia fatto allo scopo di assicurare il consolidamento di impresa coltivatrice familiare di dimensioni economicamente efficienti. Il diritto di riscatto viene esercitato, se il proprietario della quota non consente alla vendita, mediante la procedura giudiziaria prevista dalle vigenti leggi per l’affrancazione dei canoni enfiteutici.

L’accertamento delle condizioni o requisiti indicati dal precedente comma è demandato allo Ispettorato agrario provinciale competente per territorio.

Ai soggetti di cui al primo comma sono preferiti, se coltivatori diretti, i coeredi del venditore (14). (momento di valutazione condizioni legittimanti la prelazione)

(7) L’originario termine di quattro anni è stato ridotto a due anni dall’articolo 7, L. 14 agosto 1971, n. 817.

(8) Per l’attribuzione del diritto di prelazione vedi, anche, l’art. 7, comma 2, L. 14 agosto 1971, n. 817.

(9) A norma del combinato disposto degli artt. 349, comma 1, e 389, comma 1, D.Lgs. 12 gennaio 2019, n. 14, a decorrere dal 15 agosto 2020, nelle disposizioni normative vigenti i termini «fallimento», «procedura fallimentare», «fallito» nonché le espressioni dagli stessi termini derivate devono intendersi sostituite, rispettivamente, con le espressioni «liquidazione giudiziale», «procedura di liquidazione giudiziale» e «debitore assoggettato a liquidazione giudiziale» e loro derivati, con salvezza della continuità delle fattispecie.      (momento di valutazione condizioni legittimanti la prelazione)

(10) Comma così sostituito dall’art. 8, L. 14 agosto 1971, n. 817.

(11) Con norma di interpretazione autentica l’articolo unico, L. 8 gennaio 1979, n. 2 (Gazz. Uff. 11 gennaio 1979, n. 11) ha così disposto:

«Articolo unico. – La disciplina relativa al versamento del prezzo di acquisto, prevista dal sesto e dal settimo comma dell’art. 8 della L. 26 maggio 1965, n. 590, modificato dalla L. 14 agosto 1971, n. 817, si intende riferita anche ai casi di cui al quinto comma dello stesso articolo.

I termini decorrono dalla comunicazione scritta dell’adesione del terzo acquirente, o di successivo avente causa, alla dichiarazione di riscatto, oppure, ove sorga contestazione, dal passaggio in giudicato della sentenza che riconosce il diritto».

(12) Con norma di interpretazione autentica l’articolo unico, L. 8 gennaio 1979, n. 2 (Gazz. Uff. 11 gennaio 1979, n. 11) ha così disposto:

«Articolo unico. – La disciplina relativa al versamento del prezzo di acquisto, prevista dal sesto e dal settimo comma dell’art. 8 della L. 26 maggio 1965, n. 590, modificato dalla L. 14 agosto 1971, n. 817, si intende riferita anche ai casi di cui al quinto comma dello stesso articolo.

I termini decorrono dalla comunicazione scritta dell’adesione del terzo acquirente, o di successivo avente causa, alla dichiarazione di riscatto, oppure, ove sorga contestazione, dal passaggio in giudicato della sentenza che riconosce il diritto».

(13) Vedi l’art. 9, L. 14 agosto 1971, n. 817.         (momento di valutazione condizioni legittimanti la prelazione)

(14) Vedi, anche, l’art. 7, D.Lgs. 18 maggio 2001, n. 228, l’art. 2, D.Lgs. 29 marzo 2004, n. 99 e l’art. 7-ter, comma 1, D.L. 24 giugno 2014, n. 91, convertito, con modificazioni, dalla L. 11 agosto 2014, n. 116.

(leggi qui – Disclaimer)

 

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