Prelazione agraria e terreni edificabili
Il presente articolo vuole approfondire il tema dell’applicabilità della prelazione agraria ai dei terreni edificabili e non.
I TERRENI AGRICOLI
Iniziando l’analisi dall’art.8 della L. 590/1965, questo prevede la prelazione agraria per l’acquisto di un “fondo rustico”, senza fornire ulteriori specificazioni. Per “fondo agricolo”, o “fondo rustico”, si intende il terreno destinato all’attività agricola, con anche le sue eventuali pertinenze, cioè i manufatti o fabbricati posti al servizio dell’attività agricola. La destinazione agricola del fondo deve risultare dal certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune, nel quale i terreni agricoli sono normalmente indicati come “zona agricola”, oppure “verde agricolo”.
I TERRENI “NON AGRICOLI” (Prelazione agraria e terreni edificabili)
Lo stesso art.8 già citato precisa inoltre che “La prelazione non e’ consentita nei casi di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento, espropriazione per pubblica utilita’ e quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica. ”
Quanto sopra permette già di fare una prima importante affermazione: sono espressamente esclusi dalla prelazione i terreni edificabili di qualunque genere (residenziali, artigianali, industriali, commerciali).
Come si può notare, la norma non solo dispone l’inapplicabilità della prelazione ai terreni già edificabili, ma anche a quelli che lo diverranno in base a piani regolatori non ancora vigenti. Al fine di comprendere il significato concreto di tale inciso (se basta un piano regolatore “non ancora approvato” ad escludere la prelazione, allora può bastare anche una semplice “proposta” fatta da un privato che poi venga accolta?) la Corte di Cassazione è intervenuta a più riprese chiarendo che si deve tener conto di qualunque strumento urbanistico di pianificazione del territorio che provenga dal Comune o da altro ente territoriale, il cui iter sia stato intrapreso (si veda, per esempio, Cass. 24 marzo 2003, n. 4274; Cass. 19 gennaio 2000, n. 534; Cass. 23 giugno 1999, n. 6401; Cass. 20 giugno 1998, n. 6161; Cass. 14 gennaio 1997, n. 306; Cass. 2 aprile 1996, n. 3028).
Per invocare l’esimente sopra ricordata, è quindi necessario e sufficiente che sia iniziato un procedimento amministrativo finalizzato al mutamento della destinazione del terreno, facendo perdere quella “agricola” a favore di quella “edificabile” o comunque -in senso più ampio- “non agricola”.
In tema di prelazione agraria, è correttamente escluso il diritto di riscatto in considerazione della destinazione “urbano-edilizia” impressa al terreno, ancorché in concreto non ancora sfruttabile per mancanza di un piano attuativo all’adozione del quale sia subordinato lo “ius aedificandi”, avendo questo solo funzione di completamento o integrazione del piano regolatore generale. Cass. civ., Sez. III, Sentenza, 15/05/2013, n. 11762
IL MOMENTO DETERMINANTE (Prelazione agraria e terreni edificabili)
Il momento determinante per l’esclusione del diritto di prelazione è quindi l’inizio di un procedimento amministrativo, che si concreta con l’esistenza di atti formali conoscibili da terzi. Riprendendo l’esempio fatto in precedenza, NON sarà quindi sufficiente la mera “proposta” di variante urbanistica presentata al Comune, che è un semplice atto privato sul quale la pubblica amministrazione non si è ancora pronunciata (Cass. 21 gennaio 2000, n. 673).
LA PRELAZIONE DEL TERRENO “EDIFICABILE” (Prelazione agraria e terreni edificabili)
Il titolo di questo paragrafo, lo si ammette, trae volutamente in inganno, ma si tratta di casi particolari che è opportuno chiarire. Esistono infatti casi specifici in cui è possibile esercitare la prelazione agraria su terreni nei quali, sostanzialmente, è o “sarà” possibile costruire. Nello specifico ci si riferisce ai terreni ove sia possibile realizzare costruzioni strumentali all’attività agricola come, ad esempio, una stalla, un fienile, etc etc., addirittura anche se fosse è già stato rilasciato il relativo titolo abilitativo (Cass. 21 novembre 1990, n. 11241). L’apparente contraddizione iniziale quindi non esiste dato che tale tipo di terreni, tecnicamente, non sono edificabili in quanto non è possibile realizzarvi manufatti di qualunque genere ma solo funzionali all’attività agricola svolta (da un imprenditore agricolo).
CASI PARTICOLARI
Sono soggetti a prelazione agraria i terreni a destinazione “paesistica”, in quanto compatibile con l’esercizio dell’attività agricola sul terreno (Cass. 20 dicembre 1990, n. 12090; Cass. 28 aprile 1990, n. 3592), ed ovviamente quelli a destinazione “agrituristica” data la naturale ed inscindibile connessione di tale attività con quella agricola (Cass. 27 novembre 1991, n.12684). Condivisibilmente, la giurisprudenza esclude invece dalla prelazione agraria i terreni che rientrano nella destinazione a “verde pubblico” (Cass. 6 marzo 2006, n. 4797; Cass. 29 marzo 2003, n. 4842; Cass. 28 giugno 2011, n. 8851; Cass. 16 novembre 1989, n. 4878) ed anche a “verde privato”, ovvero destinati alla realizzazione di giardini, parchi e spazi verdi di uso privato o pubblico come riconosciuto, tra le altre da Cass. civ., Sez. III, Sentenza, 10/04/2015, n. 7182 secondo la quale:
“La prelazione agraria, agli effetti dell’art. 8 , secondo comma, della legge 26 maggio 1965, n. 590 , è consentita soltanto quando il terreno abbia destinazione agricola in base al piano regolatore, sicché non sono soggetti ad essa tutti i fondi aventi destinazione urbana, quale, nella specie, quello vincolato a verde privato. (Rigetta, App. Bolzano, 20/04/2009)”
La ratio rinvenuta dalla Suprema Corte nella norma infatti, è l’esclusione dalla prelazione agraria di tutti i terreni la cui destinazione sia da considerare anche solo latamente “non agricola”, come statuito, da ultimo, con la sentenza 20910 del 17/10/2016 della Suprema Corte
“L’art. 8 della l. n. 590 del 1965 deve essere interpretato nel senso che sono esclusi dalla prelazione tutti i terreni la cui destinazione sia da considerare urbana, in contrapposizione a quella agricola, atteso che, una volta assegnata ad una certa zona una edificabilità maggiore di quella considerata normale per le zone agricole e non vincolata alle esigenze dell’agricoltura, si è per ciò stesso in presenza di una zona sottratta al retratto in favore dei coltivatori diretti. (Nella specie, si trattava di un terreno – facente parte in origine di un ex “maso chiuso”, dal quale era stato successivamente separato, perdendo così la sua originaria destinazione agricola – per il quale, pur in assenza di un piano regolatore, era stata rilasciata una concessione edilizia, evenienza comunque implicante una valutazione positiva di compatibilità rispetto agli strumenti urbanistici vigenti). (Rigetta, CORTE D’APPELLO SEZ.DIST. DI BOLZANO, 08/03/2014)”
E’ inoltre ammessa la prelazione agraria nel caso di terreni contenenti anche un immobile accatastato al catasto fabbricati del Comune, come espressamente riconosciuto da Cass. civ., Sez. III, Sentenza, 08/02/2016, n. 2372, a patto che esista un vincolo pertinenziale tra i due. Per completezza espositiva si riporta la massima:
“Ai fini del riscatto agrario di un fabbricato insistente su un fondo, il requisito della ruralità dell’immobile e la connessa sussistenza di un vincolo pertinenziale tra lo stesso ed il terreno, è del tutto indipendente dalla sua iscrizione nel catasto fabbricati, necessaria “ex lege”, e può prescindere anche dalla categoria allo stesso attribuita (urbana o rurale), dirimente solo per l’assoggettamento del cespite ad imposta e, al più, indizio della natura e del regime giuridico del bene ad ogni altro effetto. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che, ai fini dell’accertamento del diritto di riscatto agrario di un fondo e del fabbricato insistente sul terreno, aveva valorizzato la stipula del contratto di affitto del fondo con l’assistenza delle associazioni agricole, la qualifica di coltivatore diretto dell’affittuario, la circostanza che questi abitasse nell’immobile e coltivasse i fondi circostanti, l’avvertimento nell’avviso d’asta che l’edificio era soggetto a prelazione agraria, ritenendo invece irrilevanti l’accatastamento all’urbano del fabbricato ed il suo assoggettamento ad ICI). (Rigetta, App. Trieste, 24/08/2011)”
Chiariti gli aspetti relativi all’esclusione della prelazione agraria per i terreni “non” agricoli, si anticipa che a breve verrà pubblicato nuovo approfondimento relativo all’esercizio della prelazione rispetto alla vendita di un fondo rustico che abbia solo in parte destinazione agricola.
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