La Corte di Cassazione, ponendosi in un solco già scavato con precedenti decisioni, ha ribadito nella sentenza n. 19235 depositata il 29 settembre 2015 che la presenza di una strada vicinale ubicata fra due terreni agricoli esclude il diritto di prelazione del confinante, poiché interrompe la contiguità dei fondi.

Secondo la Suprema Corte la contiguità materiale tra i fondi, elemento necessario per l’esercizio della prelazione, viene a mancare nell’ipotesi in cui gli stessi siano separati da una strada vicinale poichè la stessa rappresenta -sostanzialmente- una proprietà terza che interrompe la contiguità materiale tra i terreni.

Non viene quindi accolto in questo caso, il principio della della cosiddetta “contiguità funzionale”, ossia di fondi separati ma idonei ad essere accorpati in un’unica azienda agraria. (conforme, per tutte, sentenza n. 19747 del 27settembre 2011.

Sul tema si era già scritto in senso analogo, raccogliendo la giurisprudenza della Suprema Corte in tema di prelazione agraria tra fondi interrotti dalla presenza di fiumi, torrenti, etc etc.  (vedi QUI).

 

Cass. civ. Sez. III, Sent., 29/09/2015, n. 19235
REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Svolgimento del processo

D.E. propone ricorso, articolato in cinque motivi, per la cassazione della sentenza n. 134/2011 emessa dalla Corte d’Appello di Lecce il 15 febbraio 2011, non notificata , con la quale la corte d’appello, in accoglimento della impugnazione proposta da C. R. e M.L., ha riformato la sentenza di primo grado, rigettando la domanda del D. di retratto agrario, proposta in quanto proprietario di fondo agricolo confinante, in relazione al fondo acquistato dalla C. in data 26 maggio 2001.

Resistono con controricorso C.R. e M.L..

Motivi della decisione

Con il primo motivo, il D. denuncia la violazione e falsa applicazione di norme di diritto con riferimento all’art. 2697 c.c.nonchè agli artt. 167, 115 e 116 c.p.c.. Sostiene che la corte territoriale non abbia correttamente applicato le regole sulla ripartizione dell’onere probatorio e sulla formazione del convincimento in capo al giudice, omettendo di prendere in considerazione tra l’altro il principio di non contestazione ormai vigente.    (prelazione)

Precisa che esso ricorrente, dopo aver allegato di essere in possesso di tutti i requisiti di legge per formulare la domanda di retratto, non era tenuto anche a supportare con prove l’esistenza di ogni singolo requisito in difetto di contestazioni specifiche (le uniche contestazioni specifiche della convenuta essendo relative alla mancata indicazione dei dati catastali del fondo di proprietà D.) e di aver comunque sufficientemente provato, con la produzione delle mappe catastali e con testimoni, la proprietà e l’ubicazione del suo fondo.                           (prelazione)

Con il secondo motivo, il D. deduce la omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio nonchè la violazione di legge in riferimento all’art. 116 c.p.c. ed alla L. n. 590 del 1965, art. 8, della L. n. 817 del 1971, artt. 7 e 8.

Denuncia la sussistenza di un errore sulla valutazione della prova e contraddittorietà della motivazione laddove la corte d’appello ha escluso il requisito della “confinanza” tra fondi, ovvero della contiguità spaziale tra fondi finalizzata al riscatto, per essere gli stessi separati da una strada vicinale.

In particolare, il ricorrente evidenzia l’esistenza di una contraddizione laddove la corte dapprima ha affermato che solo in presenza di una strada privata comune tra i fondi possa escludersi la contiguità, per poi concludere che la stessa si debba escludere nonostante la evidente inesistenza di una via privata tra le particelle 329 e 268 (perchè, sostiene il ricorrente, la strada che li separa è adibita ad uso pubblico).

Con il terzo motivo, il ricorrente sostiene la violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto con riferimento all’art. 2697 c.c. ex artt. 167, 115 e 116 c.p.c. , nonchè in relazione alla L. n. 590 del 1965, art. 8 e della L. n. 817 del 1971, art. 7.

Riproduce le argomentazioni di cui già al primo motivo in ordine al fatto che, a fronte di una sua specifica allegazione di essere in possesso di tutti i requisiti richiesti per l’esercizio del riscatto, era la controparte che avrebbe dovuto non limitarsi ad una contestazione generica ma provare l’esistenza di una condizione ostativa, ovvero l’insediamento stabile sul fondo di un coltivatore diretto.                   (prelazione)

Analoghe doglianze svolge con il quarto motivo, in riferimento alla mancata prova della coltivazione del fondo nel biennio precedente, e con il quinto motivo, in ordine alla mancanza di prova di una sufficiente forza lavoro in capo al D..

In definitiva, la corte d’appello, contrariamente al giudice di prime cure, ha ritenuto che l’odierno ricorrente non avesse fornito la prova di essere titolare dei requisiti legittimanti l’esercizio dell’azione di riscatto, e, quando alle condizioni obiettive dei fondi, ha escluso che esistesse il requisito obiettivo della confinanza tra fondi per la presenza di una strada tra di essi.       (prelazione)

E’ preliminare l’esame del secondo motivo di ricorso, che censura il passo della sentenza impugnata che ha escluso la confinanza tra il fondo del D. e quello che egli intendeva riscattare, in quanto, laddove la sentenza impugnata dovesse resistere alle critiche mossele su questo punto, diventerebbe privo di interesse l’accertamento della effettiva titolarità in capo al ricorrente dei requisiti soggettivi per l’esercizio dell’azione di riscatto, che anche se presenti non sarebbero sufficienti, in difetto della caratteristica obiettiva dell’essere i due terreni confinanti, all’accoglimento della sua domandali secondo motivo è infondato.

La corte d’appello ha ritenuto che l’esistenza tra i fondi di una strada vicinale, anche se privata, esclude la confinanza.

Così facendo si è situata nel solco di un consolidato orientamento di legittimità, secondo il quale “Il diritto di prelazione e riscatto del coltivatore diretto, proprietario del terreno confinante, previsto dalla L. n. 817 del 1971, art. 7, costituisce una limitazione della circolazione della proprietà agricola, oltre che dell’autonomia negoziale, e spetta soltanto nel caso di fondi confinanti in senso giuridicamente proprio, caratterizzati, cioè, da contiguità fisica e materiale, per contatto reciproco lungo la comune linea di demarcazione (sia essa meramente ideale, ovvero esteriorizzata mediante muri, siepi, recinzioni o altri segnali), senza poter essere esteso alla diversa ipotesi della cosiddetta “contiguità funzionale”, ossia di fondi separati ma idonei ad essere accorpati in un’unica azienda agraria. Ne consegue che, ai predetti fini, devono considerarsi non confinanti i fondi posti ai lati di una strada vicinale non aperta al pubblico transito o di una strada agraria privata, posto che il terreno che costituisce la sede stradale, anche se può risultare dall’unione di porzioni distaccate dai fondi confinanti, non resta nella proprietà individuale di ciascuno dei conferenti, così da risultare soggetto a servitù di passaggio a favore degli altri, ma da luogo alla formazione di un nuovo bene oggetto di comunione e goduto da tutti in base ad un comune diritto di proprietà. (Nell’enunciare l’anzidetto principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che, in base a congrua e corretta motivandone, aveva negato la sussistenza delle condizioni per esercitare il diritto di riscatto in quanto i fondi oggetto di controversia erano separati da una ” strada agricola interpoderale” in parte consortile ed in parte pubblica) (Cass. n. 24622 del 2007; Cass. n. 19747 del 2011).

Qualora esista una strada al confine tra due fondi, che si snodi su terreno in parte di proprietà dell’uno, in parte di proprietà dell’altro proprietario terriero frontistante, infatti, i proprietari latistanti non mantengono la proprietà della zona di terreno cha viene a formare la sede stradale, sino alla linea mediana della strada, ma diventano comproprietari di questa per tutta la sua estensione in virtù della commmunio incidens che si costituisce per il fatto stesso del conferimento di una porzione del sedime da parte dei proprietari dei fondi finitimi (Cass. n. 2751 del 2005).

Ne consegue che i due fondi ove separati dalla strada perdono pertanto il requisito della contiguità.

L’affermazione di non contiguità non sarebbe smentita peraltro se anche fosse vero quanto sostiene il ricorrente (accertamento che comunque non potrebbe essere compiuto in questa sede), cioè che la strada in questione era pubblica, o che la stessa fosse adibita ad uso pubblico, perchè nel primo caso la strada non apparterrebbe ai due frontisti, nel secondo caso, l’imposizione di un vincolo di uso pubblico sulle strade vicinali permetterebbe alla collettività di esercitarvi il diritto di servitù 4i passaggio con le modalità consentite dalla conformazione della strada, senza incidere sulla proprietà della medesima (Cass. n. 11028 del 2011).           (prelazione)

Poichè, come si è già segnalato, la sentenza impugnata poggia su diverse rationes decidendi, l’una quella esaminata, relativa alle caratteristiche obiettive dei fondi, le altre, quelle censurate con i motivi 1,3,4 e 5, relative alla mancanza di prova in ordine alla titolarità in capo al ricorrente dei requisiti soggettivi per l’esercizio del retratto, il rigetto del secondo motivo di ricorso, proposto avverso una delle ratio decidendi comporta l’inammissibilità degli altri motivi di censura avverso le altre rationes per sopravvenuta carenza di interesse. Infatti va osservato che, in tema di ricorso per cassazione, qualora la decisione impugnata si fondi su una pluralità di ragioni, tra loro distinte, ed autonome, e singolarmente idonee a sorreggerla sul piano logico e giuridico, la ritenuta infondatezza delle censure mosse ad una delle “rationes decidendi” rende inammissibili, per sopravvenuto difetto di interesse, le censure relative alle altre ragioni esplicitamente fatte oggetto di doglianza, in quanto queste ultime anche se in ipotesi fondate non potrebbero comunque condurre, stante l’intervenuta definitivitài delle altre, alla cassazione della decisione stessa (Cass. 24/05/2006, n. 12372; Cass. 16/08/2006, n. 18170; Cass. 29/09/2005, n. 19161).

Ciò esime dalla necessità di esaminare la fondatezza degli altri motivi di ricorso.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come al dispositivo.                 (prelazione)

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Pone a carico del ricorrente le spese di giudizio sostenute dai controricorrenti e le liquida in complessivi Euro 6.200,00, di cui 200,00 per spese, oltre contributo spese generali ed accessori.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio, il 18 giugno 2015.

Depositato in Cancelleria il 29 settembre 2015

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