Locazione uso non abitativo – la durata del rinnovo

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Legge 392/1978 art.28. Rinnovazione del contratto. Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell’articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni , e per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere o all’esercizio di attività teatrali, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all’altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza .

Le locazioni di immobili ad uso non abitativo sono ancora disciplinate dalla Legge n.392 del 1978 la quale prevede, all’art.28, una durata minima di 6+6 anni.

Il quesito posto a questo servizio legale è se, in caso di periodo iniziale più lungo del minimo, sia possibile ridurre la durata del rinnovo; in altre parole: avendo erroneamente stipulato un contratto di un immobile ad uso non abitativo (ad esempio un locale commerciale, un ufficio, etc.) per un periodo di “10 anni” senza ulteriori specificazioni, è possibile procedere ad un rinnovo di soli due anni? Si è costretti ad un rinnovo di egual durata?

La riposta è che, in una ipotesi del genere, il rinnovo dovrebbe avere durata pari a quella minima prevista per legge, ovvero 6 anni.

Tale interpretazione è condivisa anche dalla Suprema Corte di Cassazione che in una recentissima pronuncia del 2007 (Sez. III, sent. n. 2316 del 02-02-2007) si è così espressa:

In tema di locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, ai sensi degli articoli 27 e 28 della legge 27 luglio 1978 n. 392 va escluso che, ove le parti abbiano “ab initio” previsto una durata contrattuale superiore al minimo fissato dalla legge (sei anni), la rinnovazione tacita del rapporto locatizio, in conseguenza del difetto di diniego della rinnovazione stessa, possa comportare una durata superiore al minimo suddetto, e cioè pari a quella stabilita convenzionalmente all’inizio del rapporto, in quanto il suddetto articolo 28 stabilisce che per le locazioni non abitative il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni e per gli immobili ad uso alberghiero di nove anni in nove anni. Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza della corte di merito che aveva escluso, poiché nulla avevano esplicitamente disposto le parti in ordine alla durata del contratto rinnovato, che dalla durata più lunga del primo contratto – nove anni – potesse derivare in modo automatico che analoga deroga fosse stata pattuita anche per il successivo periodo di rinnovazione, dovendo a questo applicarsi la durata di sei anni prevista dall’articolo 28 della legge 27 luglio 1978 n. 392.

Nell’ipotesi formulata all’inizio dell’articolo, avremo quindi una durata del primo periodo pari a 10 anni, ed un rinnovo di ulteriori 6 anni.

(A.D. 2008)

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