La disdetta nei contratti di affitto e la Legge 203/1982

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La legge 203/82 prevede che possano essere conclusi contratti di affitto di fondo rustico in deroga alle condizioni previste per legge ovverosia di durata inferiore a 15 anni e ad un corrispettivo superiore all’equo canone.

Per poter beneficiare di tali deroghe tuttavia, è necessario che entrambe le parti siano assistite dalle rispettive associazioni di categoria o quantomeno, da due rappresentanti che pur nell’ambito della medesima associazione, si occupino di tutelare l’uno il proprietario del fondo, e l’altro l’affittuario.

La durata del contratto, come detto, può essere decisa dalle parti che saranno libere di concordare sia il numero degli anni, sia pure la rinnovabilità o meno dello stesso.

Dato l’interesse sempre suscitato dall’argomento, si ritiene opportuno svolgere alcune considerazioni relative alla disdetta, alla sua necessità ed alle formalità richieste dalla legge affinchè possa essere considerata valida.

Anzitutto è opportuno sottolineare che, salvo diverso accordo delle parti, i contratti di affitto sono rinnovabili, con possibilità di disdetta da parte del locatore solo in occasione della prima scadenza. Tale disdetta sarà valida a patto che venga comunicata (meglio se con raccomandata con ricevuta di ritorno) almeno un anno prima della scadenza del primo periodo.

Il termine di un anno previsto per l’invio della disdetta, può essere abbreviato dalle parti inserendo una apposita clausola nel contratto, grazie alle deroghe rese possibili dall’intervento dalle organizzazioni sindacali.

Viceversa, nel caso di espressa previsione di non rinnovabilità del rapporto, il locatore non sarà tenuto a dare alcuna comunicazione al conduttore, ritenendosi lo stesso già informato della scadenza dell’affitto e conseguentemente dell’obbligo di liberare il fondo.

E’ opportuno rilevare che tali regole valgono per il locatore ma non altresì per il conduttore che, ex art.5 L203/’82, “può sempre recedere dal contratto col semplice preavviso da comunicarsi al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, almeno un anno prima della scadenza della annata agraria” .

Il Legislatore ha voluto chiaramente mantenere un atteggiamento di favore nei confronti del conduttore che è libero di interrompere il contratto di affitto in ogni momento, col semplice preavviso previsto per legge.

Non bisogna scordare poi che, se le parti fossero d’accordo, potrebbero tranquillamente decidere di risolvere il contratto senza rispettare alcun termine e senza alcuna preventiva comunicazione: l’unico vero obbligo incombente su di loro sarebbe quello comunicare la cessazione all’Ufficio del Registro competente, anche se riteniamo quantomai opportuna anche la redazione di una scrittura privata transattiva per il rilascio del fondo, che permetta alle parti di chiudere definitivamente e senza incertezze la questione.

Da ultimo, è opportuno evidenziare alcuni aspetti relativi alla prelazione sul nuovo affitto , disciplinata dall’art.4bis della legge 203/1982 che è stato introdotto dal decreto legislativo n.228 del 18 maggio 2001.

Il locatore che alla scadenza del contratto intendesse concedere in affitto il fondo a terzi, dovrà comunicare al conduttore, mediante raccomandata A/R, le offerte ricevute almeno novanta giorni prima della scadenza.

L’obbligo di informazione del conduttore non ricorre nei casi di cessazione del rapporto per gravi inadempienze o recesso del conduttore stesso ai sensi dell’art.5 L.203/82.

Il coltivatore ha diritto ad essere favorito rispetto ad eventuali terzi se, entro quarantacinque giorni dal ricevimento della raccomandata di cui sopra, offre condizioni quantomeno uguali a quelle comunicategli dal locatore; è importante sottolineare che, nel caso di mancato rispetto dei termini previsti da parte del locatore, sono concessi al conduttore del fondo ulteriori sei mesi, con inizio dalla scadenza del contratto, per far valere il proprio diritto.

Nell’ipotesi che il locatore, entro i sei mesi, abbia concesso il fondo in affitto a terzi senza preventivamente comunicare le offerte ricevute, oppure a condizioni più favorevoli di quelle comunicate al conduttore, quest’ultimo conserva il diritto di prelazione da esercitare entro il termine di un anno dalla scadenza del contratto non rinnovato. Per effetto dell’esercizio di tale diritto, si instaura un nuovo rapporto di affitto con il “vecchio conduttore” alle medesime condizioni del contratto concluso dal locatore con il terzo.

Resta inteso che il locatore è sempre libero, alla scadenza del contratto e senza dover dare comunicazione alcuna, di riprendere il terreno per utilizzarlo in proprio o per venderlo.

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