Determinazione del valore di un terreno agricolo in caso di esproprio per pubblica utilità

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Il principale riferimento normativo è il D.lgs 327/2001, ovvero il Testo Unico in materia di espropriazione

Criteri di determinazione del valore di esproprio:

Nel caso di esproprio di un’area non edificabile , l’indennità definitiva é determinata in base al criterio del valore agricolo, tenendo conto delle colture effettivamente praticate sul fondo e del valore dei manufatti edilizi legittimamente realizzati, anche in relazione all’esercizio dell’azienda agricola, senza valutare la possibile o l’effettiva utilizzazione diversa da quella agricola. Se tale terreno è coltivato dal proprietario coltivatore diretto o IAP spetta a questi un’indennità aggiuntiva, determinata in misura pari al valore agricolo medio corrispondente al tipo di coltura effettivamente praticata.

Viceversa se il terreno è concesso in affitto , l’indennità aggiuntiva spetterà all’affittuario che, per effetto della procedura espropriativa, sia costretto ad abbandonare in tutto o in parte l’area direttamente coltivata da almeno un anno prima della data in cui vi è stata la dichiarazione di pubblica utilità.

Nel caso di una area non edificabile non coltivata da alcuno , ai sensi dell’art.40 comma 2 si applicherà il valore agricolo medio senza indennità.

Nel caso di cessione volontaria del bene , il valore corrisposto sarà superiore per “premiare” l’espropriato che avrà raggiunto un accordo volontario con l’espropriante. In tal caso si potranno verificare le seguenti ipotesi:

•  Esproprio di una area non edificabile non coltivata direttamente dal proprietario: verrà aumentato del 50% l’importo dovuto a titolo di indennità provvisoria (valore agricolo medio corrispondente al tipo di coltura in atto nell’area da espropriare)

•  Esproprio di una area non edificabile coltivata direttamente dal proprietario : in base all’art.45 lett. D il corrispettivo di esproprio è calcolato moltiplicando per tre l’importo dovuto ai sensi dell’articolo 40, comma 3 (ovvero valore agricolo medio corrispondente al tipo di coltura praticata). In tale caso non compete l’indennità aggiuntiva di cui all’ articolo 40 , comma 4 (ovvero quella del 50%).

•  Esproprio di una area non edificabile concessa in affitto e coltivata dall’affittuario da almeno un anno prima della data di dichiarazione di pubblica utilità , in base all’art.42, il corrispettivo di esproprio per il proprietario sarà calcolato aggiungendo il 50% all’importo dovuto ai sensi dell’articolo 40, comma 3 (ovvero valore agricolo medio corrispondente al tipo di coltura praticata). All’affittuario spetterà l’indennità aggiuntiva di cui all’art.42.

•  Area non effettivamente coltivata: l’indennità sarà commisurata al valore agricolo medio corrispondente al tipo di coltura prevalente nella zona ed al valore dei manufatti edilizi legittimamente realizzati.

Per quanto riguarda la nozione di “area non edificabile coltivata direttamente dal proprietario ” , rilevo che Confagricoltura, in risposta ad un nostro quesito del tardo 2007, ha indicato come tale inciso debba essere riferito al solo coltivatore diretto , e non allo IAP , con la conseguenza che l’imprenditore agricolo professionale avrà diritto alla sola maggiorazione del 50% indicata al punto 1 della disamina, mentre il coltivatore diretto potrà beneficiare della triplicazione di cui al punto 2.

Tale interpretazione di Confagricoltura, risulta in contrasto con quanto stabilito nell’accordo tra il Comune di Venezia e le principali associazioni Sindacali nel 2004, tra cui l’Unione Provinciale Agricoltori di Venezia, il quale prevede l’equiparazione tra coltivatore diretto e IAP ai fini della triplicazione dell’importo.

In buona sostanza, non è del tutto chiaro se l’inciso “area non edificabile coltivata direttamente dal proprietario” possa o meno essere riferita allo IAP, né a sciogliere tale dubbio è intervenuta la giurisprudenza, stante la assoluta assenza di sentenze in merito.

Affidandosi al dato letterale della norma, l’interpretazione di Confagricoltura risulta del tutto condivisibile, ma è comunque opportuno rilevare anche l’ulteriore elemento che potrebbe risultare utile nella eventuale contrattazione con l’ente espropriante.

Indennizzo per il diminuito valore della azienda

Per quanto riguarda la possibilità di indennizzo per il diminuito valore della azienda, non esistono disposizioni dirette nel Testo Unico in materia di espropri; la previsione generale dell’art.33 indica che nell’ipotesi di “.esproprio parziale di un bene unitario, il valore della parte espropriata è determinato tenendo conto della relativa diminuzione di valore” .

Tale disposizione sembrerebbe aprire un varco alle richieste di chi, vedendo menomata la propria azienda a causa di un esproprio, volesse ottenere una indennità atta a coprire tale perdita di valore.

A fronte di ciò tuttavia, occorre rilevare che le successive norme, dettate specificamente per l’esproprio dei terreni agricoli , prevedono criteri precisi per la determinazione dell’indennità di esproprio (i criteri richiamati all’inizio di questa esposizione) che non prevedono un tale tipo di conteggio.

Momento della determinazione del valore del bene.

L’art.32 del T.U. prevede espressamente che l’indennità di espropriazione sia determinata sulla base delle caratteristiche del bene al momento dell’accordo di cessione o alla data dell’emanazione del decreto di esproprio .

Tale valore è determinato “senza tenere conto delle costruzioni, delle piantagioni e delle migliorie, qualora risulti, avuto riguardo al tempo in cui furono fatte e ad altre circostanze, che esse siano state realizzate allo scopo di conseguire una maggiore indennità. Si considerano realizzate allo scopo di conseguire una maggiore indennità, le costruzioni, le piantagioni e le migliorie che siano state intraprese sui fondi soggetti ad esproprio dopo la comunicazione dell’avvio del procedimento.”

Soggetti aventi titolo all’indennità.

Con riguardo al quesito relativo alla spettanza dell’indennizzo, l’art.34 del T.U. prevede che l’indennità di esproprio spetti al proprietario del bene da espropriare ovvero all’enfiteuta, se ne sia anche possessore.

Nel caso di usufruttuario del terreno, questi non avrà diritto ad alcuna indennità aggiuntiva, potendo far valere il suo diritto esclusivamente sull’indennità di esproprio corrisposta al nudo proprietario: in altre parole, il proprietario dovrà dividere la somma con l’usufruttuario.

Nel caso di affittuario insediato sul fondo, spetteranno le indennità già descritte all’inizio di questa disamina.

(A.D. 2008)

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