Prelazione agraria sull’acquisto – libertà del fondo da insediamenti

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Molte volte si è scritto sulla pagine di questo notiziario circa l’esercizio del diritto di prelazione da parte dei coltivatori diretti confinanti col fondo posto in vendita. L’aspetto specifico di cui ci si vuole occupare in questa occasione è cosa accade se il fondo posto in vendita non è libero.

Se infatti è pacifico il diritto di prelazione del coltivatore diretto, allorchè sia posto in vendita un terreno agricolo libero confinante col proprio, la stessa cosa non può dirsi nella ipotesi che il fondo medesimo sia occupato.

Dispone infatti l’art. 7 della Legge 817/1971:

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Detto diritto di prelazione, con le modifiche previste nella presente legge, spetta anche:
1) .
2) al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti .

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La prelazione spetta quindi al coltivatore diretto confinante a patto che sul terreno oggetto della vendita non siano insediate persone che rientrano nelle categorie sopra descritte.

L’aspetto di maggiore rilievo della questione, sta nell’eventuale rifiuto all’esercizio della prelazione da parte di coloro che sono insediati nel fondo: in tal caso infatti, si deve ritenere che nessuno potrebbe esercitare la prelazione, neppure il confinante.

La spiegazione logico-giuridica di tale assunto, affermata in più pronunce dalla Corte di Cassazione (tra le altre, Cass. n. 4944/1988; Cass. 12608/2001), è che in presenza di coltivatori diretti sul fondo la prelazione sorge solo a loro favore . In caso di rinuncia da parte di questi, non v’è norma alcuna che autorizzi una reviviscenza della prelazione per il confinante.

Non sussistendo quindi il diritto di prelazione a favore del proprietario del fondo confinante, non esisterà nemmeno il correlativo diritto di riscatto.

“.Infatti, in base al combinato disposto degli artt.8 l. n. 590/1965 e 7 l. n. 817/1971 non si configura il diritto di prelazione e quello succedaneo di riscatto del coltivatore diretto proprietario di terreno confinante ove ricorra la condizione limitativa prevista dal 2 comma dell’art.7 cit., ovvero l’insediamento sul fondo oggetto della vendita – al momento della denuntiatio della proposta di alienazione o, in difetto di comunicazione, al momento della stipula del negozio traslativo – di mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti, anche se costoro abbiano rinunziato alla prelazione spettantegli. .          ” ( Cass. Civile 12608/2001 ).

E’ opportuno ora prendere in considerazione l’aspetto temporale della rinuncia alla prelazione da parte del coltivatore insediato sul fondo. Tale elemento è di estrema importanza poiché, a seconda che la rinuncia sia espressa prima, dopo o contestualmente alla vendita, si potranno avere differenti situazioni.

Anzitutto si consideri che lo spirito della norma è quello di tutelare l’azienda come realtà produttiva proiettata nel futuro : non avrebbe senso quindi tutelare una azienda riconoscendole il diritto di prelazione, se si sapesse già che l’attività è destinata alla cessazione o, quantomeno, che sta per essere trasferita.

Dato che il momento rilevante ai fini della sussistenza del diritto di prelazione è quello della stipula del contratto preliminare con il terzo, eventuali accordi col coltivatore per il rilascio del fondo conclusisi antecedentemente a tale momento, impedirebbero il sorgere della prelazione a favore del coltivatore insediato, con conseguente riconoscimento del diritto di prelazione a favore del confinante (così Cass. Civ.4924/1988; Cass. Civ. 1129/1987; Cass. Civ. 5673/1986). In altre parole se il coltivatore comunicasse, prima della stipula del preliminare tra il proprietario ed il terzo, la propria intenzione di lasciare libero il fondo, egli non meriterebbe d’essere “aiutato” mediante il riconoscimento della prelazione, dato che la sua azienda non sarebbe proiettata nel futuro; non essendovi diritto di prelazione a favore del coltivatore insediato sul fondo, come già visto, lo stesso sorgerebbe quindi a favore del confinante.

Viceversa se tali accordi fossero successivi alla stipula del preliminare la prelazione spetterebbe solo ed unicamente al coltivatore insediato: al momento della stipula del preliminare infatti, egli sarebbe l’unico soggetto legittimato all’esercizio della prelazione, con conseguente esclusione del confinante. Se, dopo aver rifiutato di esercitare tale diritto, decidesse di lasciare liberi i fondi da lui condotti, la scelta sarebbe del tutto legittima, e non porterebbe alla reviviscenza della prelazione a favore di altri.

La prelazione del confinante infine sussiste nella ipotesi in cui il coltivatore insediato sul fondo rinunci alla conduzione contemporaneamente alla vendita (qualora questa non sia stata preceduta dalla stipulazione di un contratto preliminare); anche in tal caso infatti, non essendo l’azienda “proiettata nel futuro” già dal momento della vendita, non avrebbe senso tutelarla riconoscendole il diritto di prelazione sull’acquisto.

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