La costituzione delle servitù volontarie

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La servitù è definita dal codice civile come un peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo, appartenente a diverso proprietario (art.1027 c.c.).

La nozione di servitù va ulteriormente specificata nel senso che si tratta di un vincolo specifico, ovverosia specificamente creato da un titolo giudiziale, amministrativo o negoziale , come quello di cui ci occuperemo oggi.

L’argomento che si vuol approfondire con questo articolo riguarda infatti i mezzi di costituzione delle servitù volontarie che, per espressa previsione dell’art.1031 c.c., sono: il contratto, la destinazione del padre di famiglia o l’usucapione.

Il primo e più semplice mezzo di costituzione è, come detto, il contratto ; il proprietario del fondo dominante e quello del fondo servente potrebbero stabilire per iscritto la volontà di costituire una servitù; tale atto, che non richiede particolari formalismi, dovrebbe contenere l’indicazione precisa dei limiti della servitù, il tipo e le condizioni di esercizio della stessa nonchè la sottoscrizione di tutte le parti coinvolte.

La servitù per destinazione del padre di famiglia : il fondamento dell’istituto deve ravvisarsi non tanto in una reale ed espressa “volontà del padre di famiglia”, quanto piuttosto nell’esigenza di conservare lo stato dei luoghi in quanto corrispondente ad un rapporto di “cooperazione fondiaria”, e quindi ad una migliore valorizzazione immobiliare.

Presupposti per la costituzione di questo tipo di servitù sono: la precedente appartenenza dei due fondi ad un unico proprietario ed il loro possesso da parte del medesimo; la destinazione dell’uno a servizio dell’altro mediante opere visibili corrispondenti al contenuto di una servitù apparente; la successiva cessazione di appartenenza dei fondi all’unico proprietario.

Si ponga il caso di un terreno con al centro un podere che risulti collegato alla strada comunale da un tracciato asfaltato. Nell’ipotesi che il proprietario decidesse di vendere il solo podere, senza il terreno circostante e senza pattuizione alcuna circa le servitù, verrebbe implicitamente riconosciuta una servitù di passo “per destinazione del padre di famiglia” sul tracciato esistente.

Tale considerazione deriva dal fatto che il casolare, al momento della vendita, già godeva dell’utilizzo del tracciato asfaltato e gli occupanti già lo utilizzavano per raggiungere la strada Comunale; tale tracciato era quindi funzionale alla vivibilità ed utilizzabilità dell’immobile e la sua destinazione a servizio dello stesso già corrispondeva al contenuto di una servitù apparente.

E’ opportuno sottolineare che le opere destinate alla utilità del fondo dominante (il tracciato asfaltato, nel nostro caso), debbono essere realizzate prima della cessazione di appartenenza dei fondi al medesimo proprietario (vendita, donazione, permuta, etc.), e che deve essere chiara la relazione di servizio tra le stesse ed il fondo, corrispondente al contenuto di una servitù apparente. Occorrono pertanto opere permanenti e visibili, dalle quali risulti chiara la situazione di asservimento, mentre è irrilevante il riferimento alla ipotetica volontà od intenzione dell’originario proprietario.

Condizione negativa, infine, è che la vendita del fondo servente non si accompagni ad atti dispositivi relativi alla servitù, nel senso di escluderla o di prevederla specificamente: nel primo caso infatti essa non verrebbe costituita, mentre nel secondo avrebbe il contenuto dettato dall’atto.

Volendo continuare nell’esempio fatto, se il venditore del casolare dichiarasse espressamente nell’atto di vendita di non concedere alcuna servitù per l’attraversamento del proprio terreno, l’acquirente non potrebbe utilizzare il tracciato esistente (ferma rimanendo, in caso di interclusione del fondo, la possibilità per lui di chiedere la costituzione coattiva di una servitù di passo sullo stesso).

In ultimo va ricordato l’acquisto per usucapione delle servitù apparenti , relativamente al quale tuttavia, si rimanda a quanto già pubblicato su questo notiziario.

In merito alla opponibilità di tali servitù ai terzi, non va dimenticato che, come sostenuto da Cassazione civile, sez. II, 21 febbraio 1996, n. 1329 , ” Le servitù costituite negozialmente sono opponibili ai terzi acquirenti del fondo servente, non soltanto nell’ipotesi in cui il titolo della servitù sia stato trascritto, ma anche quando, mancando tale trascrizione, si faccia espressa menzione della servitù nell’atto di trasferimento al terzo del fondo servente. 

La differenza tra le due ipotesi è che, mentre nella prima la certezza giuridica della esistenza della servitù è data, una volta per tutte, dalla trascrizione nei registri tenuti presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari territorialmente competente, nel secondo caso si dovrà dare atto di tale esistenza in ogni passaggio di proprietà del terreno, con la conseguenza che se in un atto tale indicazione dovesse mancare, la servitù non avrebbe alcun valore per l’acquirente.

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