Esercizio del diritto di prelazione e notifica del preliminare di compravendita

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In tema di prelazione agraria, la norma che prevede le formalità della comunicazione, pur perseguendo finalità di interesse sociale (creazione di imprese coltivatrici moderne ed efficienti con conseguente incremento della produttività agricola), ha carattere dispositivo e non cogente e inderogabile, sicché è rimessa all’iniziativa delle parti l’adozione  di forme alternative di comunicazione, purché idonee a consentire la piena conoscenza della proposta in funzione dell’esercizio della prelazione. E nell’ambito del principio generale di libertà delle forme è sufficiente anche la forma verbale, non derivando alcun ostacolo dalla disposizione di cui all’art. 1351 c.c., che per i contratti preliminari aventi forma scritta richiede “ad substantiam” la medesima forma, poiché la comunicazione non ha natura di proposta contrattuale. (Cassazione civile, sez. III, 19 maggio 2003, n. 7768)

 La sentenza della Cassazione Civile riportata in massima, ha una portata altamente innovativa rispetto a quanto precedentemente previsto riguardo alle condizioni per l’esercizio del diritto di prelazione e riscatto da parte del coltivatore diretto.

Secondo l’art.8 della L.590 del 1965 infatti, “. il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell’acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l’eventualità della prelazione. .”

Fino alla data della sentenza in premessa, tale inciso era stato interpretato riconoscendo l’obbligo, per il promittente venditore, di inviare mediante raccomandata a/r il preliminare di compravendita” (ossia una proposta contrattuale avente forma scritta e contenente l’indicazione del promittente acquirente, del prezzo pattuito, delle condizioni di vendita, dei dati catastali nonché della estensione del fondo), a tutti i soggetti che avessero diritto alla prelazione. Tale comunicazione avrebbe permesso al coltivatore prelazionante di valutare l’opportunità dell’acquisto avendo a disposizione tutti i dati per decidere.

La Suprema Corte, con questa recentissima decisone, ha decisamente ribaltato tale orientamento statuendo che tale obbligo, così come previsto, non ricorra nell’ipotesi di vendita del fondo al confinante. Il diritto di prelazione agraria, che si esercita secondo lo schema delineato dagli artt.1326-1329 c.c., e cioè attraverso lo scambio della proposta e della accettazione, sorge per effetto della comunicazione del proprietario e non per il fatto che si è stipulato un contratto preliminare di vendita a terzi, per cui il titolare del diritto di prelazione che abbia ricevuto la comunicazione non può rimandare l’esercizio del diritto stesso al momento nel quale gli verrà data notizia del perfezionamento del preliminare, sostenendo che gli è stato semplicemente comunicato e che sono pendenti trattative.

La sentenza riportata ha sottolineato l’irrilevanza della mancata indicazione del nome del promissario acquirente nella comunicazione anteriore alla stipula del preliminare di vendita, avendo interesse a conoscere il nome del promissario acquirente il solo conduttore insediato sul fondo concesso in vendita , per valutare la convenienza dell’acquisto, ma non già il proprietario confinante “in quanto per effetto del mancato esercizio del diritto di prelazione egli non subentra in alcun rapporto giuridico con il nuovo proprietario del fondo”.

In altre parole, l’obbligo di notifica mediante raccomandata a/r del preliminare ricorre solo nei confronti del conduttore insediato sul fondo posto in vendita, e non già nei confronti del confinante ; per quanto attiene a quest’ultimo infatti sarà sufficiente, sempre secondo la sentenza riportata, una raccomandata a/r con l’indicazione della volontà di vendere il fondo o addirittura una mera comunicazione verbale.

Va detto tuttavia che il principio di liberà delle forme adottato dalla sentenza riportata, oltre che disapplicare quanto disposto dall’art.8 L.590/1965 circa la forma scritta della denuntiatio , non tutela nemmeno l’interesse del proprietario venditore del fondo, perché appare quanto mai problematico e rischioso affidare a prova testimoniale l’avvenuta conoscenza della proposta di alienazione da parte dell’avente diritto, con tutti gli elementi che la proposta deve contenere a pena di invalidità.

Si ritiene quanto mai opportuno, anche per il futuro, comunicare sempre l’intenzione di alienare il fondo mediante lettera raccomandata a/r, con l’indicazione di tutti i dati richiesti per legge e non invece oralmente; tale ipotesi infatti, seppur prevista dall’ordinamento, potrebbe creare non pochi problemi.

(A.D. 2004)

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