Distanze legali tra fabbricati

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L’art. 873 del Codice Civile prevede che le costruzioni su fondi finitimi, ove non siano unite o aderenti, debbano essere tenute ad una distanza non minore di tre metri l’una dall’altra. Nei regolamenti locali tuttavia può essere stabilito diversamente, come meglio sarà specificato di seguito.

In primo luogo si può dire che con il termine “costruzione” il codice intende indicare ogni opera edilizia, eseguita in muratura o in materiale diverso che, per struttura e destinazione, abbia carattere di consistenza e di stabilità e sia altresì saldamente ed inscindibilmente infissa al suolo. Ove dovessero nascere delle liti, spetterà al giudice di merito verificare, di volta in volta, se in concreto l’opera dedotta in controversia abbia o meno le anzidette caratteristiche, oppure se ha solo funzione ornamentale e pertanto deve essere esclusa dal computo di dette distanze. Costruzione quindi, è qualsiasi opera non completamente interrata avente i requisiti della solidità e della immobilizzazione rispetto al suolo (Cassazione, Sez. Unite, 9/6/1992 n.7067).

Ai fini della determinazione delle distanze tra gli immobili devono poi tenersi distinti gli “sporti” dalle “sporgenze”; i primi costituiscono delle prominenze aventi scopo meramente ornamentale (per esempio una mensola, le gronde, gli elementi di decoro architettonico) e non devono essere computate ai fini della determinazione della distanza; i secondi invece, costituiscono un ampliamento vero e proprio dell’edificio (ad esempio un balcone di apprezzabile ampiezza) e come tali fanno parte del corpo dell’immobile che deve essere preso in considerazione. In altre parole, “nel calcolo delle distanze fra costruzioni non deve tenersi conto di quegli sporti che non siano idonei a determinare intercapedini dannose o pericolose, consistendo in sporgenze di limitata entità con funzione meramente decorativa o di rifinitura, mentre vengono in considerazione le sporgenze costituenti per il loro carattere strutturale e funzionale veri e propri aggetti costituenti perciò un ampliamento dell’edificio in superficie e volume, come appunto i balconi formati da solette aggettanti, anche se scoperti, di apprezzabile profondità ampiezza e consistenza, sviluppate lungo il fronte di tutto o parte dell’edificio” (Cassazione, 6/3/1992 n.2703). La distanza legale tra fabbricati, ai sensi dell’art.873 c.c. e dei regolamenti locali richiamati, deve essere computata dai punti di massima sporgenza (Cassazione 16/11/1996 n.10064).

Altro elemento di assoluta importanza è il “criterio della prevenzione”: esso consiste nel diritto del confinante che per primo decide di costruire, di scegliere se costruire sul confine od a distanza minore. Come visto infatti, la distanza di tre metri deve sussistere non rispetto al confine, bensì tra i due fabbricati: ne risulta quindi che se uno dei due fabbricati fosse posto sul confine, l’altro dovrebbe essere arretrato di tre metri, per permettere il rispetto delle distanze. In tale caso tuttavia, se è vero che il primo costruttore ha la scelta tra costruire sul confine o a distanza regolamentare, è pur vero che spetterà al vicino, che pur voglia costruire, il diritto di chiedere la comunione del muro e di costruire in aderenza. Facendo un esempio pratico, se il confinante dovesse iniziare a costruire un garage con un muro posto proprio sul confine, sarebbe pieno diritto del vicino chiedere ed ottenere di poter costruire il muro in comproprietà (pagando come ovvio la metà delle spese), per poi utilizzarlo dalla propria parte per costruire anch’egli un garage, piuttosto che una rimessa od altro.

In caso contrario, ovverosia se non volesse chiedere la comunione del muro, sarebbe tenuto, in caso di edificazione, al rispetto della distanza prevista di tre metri dal fabbricato, che in questo preciso caso sarebbero anche tre metri dal confine.

E’ importante inoltre notare che le distanze legali prescritte dall’art.873 c.c. vanno osservate non solo nelle costruzioni che si elevano dal suolo ma anche nelle soprelevazioni di edifici preesistenti. Di conseguenza, “nel caso in cui due stabili si trovino, di fatto, ad esistere a distanza non regolamentare sulla base della costituzione di una servitù reciproca a carico dei rispettivi proprietari, il “frontierista” che sopraeleva per primo deve osservare, nella soprelevazione, la distanza legale arretrando sul proprio preesistente edificio, di quanto è necessario” (Cassazione 7/6/1975 n.2286).

Le norme appena considerate non si applicano, di norma, alle costruzioni che siano interrate, ovverosia realizzate al di sotto del piano di campagna a patto che la loro edificazione non generi “intercapedini dannose”: in tal caso infatti (si prenda l’esempio di due cantine scavate così vicino da assottigliare pericolosamente lo strato di terra che le divide, con gravi rischi per la stabilità delle stesse) anche tale tipo di costruzioni sarà soggetto alle norme esaminate.

In ultimo occorre ribadire che il rinvio dell’art.873 alle norme dei regolamenti edilizi locali si estende all’intera disciplina predisposta da tali fonti e quindi anche alle norme che, oltre a stabilire una maggiore distanza tra gli edifici (C.Cassazione Sent. N.8342 del 1998) disciplinano la distanza in riferimento al distacco tra fabbricati e confini o nel suo rapporto con l’altezza della costruzione.

(A.D. 2001)

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