Esproprio area edificabile pubblico interesse ed indennità al conduttore

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Area edificabile

Il quesito cui si intende dare risposta in questo approfondimento è il seguente: in caso di esproprio area edificabile coltivata, “conviene” (economicamente parlando) che sul fondo sia insediato un affittuario per godere di un maggiore indennizzo oppure no? Nel caso, che caratteristiche deve avere questa occupazione?

Come noto, la materia degli espropri è oggi disciplinata dal “Testo Unico sugli espropri” ovvero il DPR 327/2001 il quale, all’art.37 prevede espressamente che:

1. L’indennità di espropriazione di un’area edificabile è determinata nella misura pari al valore venale del bene. Quando l’espropriazione è finalizzata ad attuare interventi di riforma economico-sociale, l’indennità è ridotta del 25 per cento.

2. Nei casi in cui è stato concluso l’accordo di cessione, o quando esso non è stato concluso per fatto non imputabile all’espropriato ovvero perché a questi è stata offerta un’indennità provvisoria che, attualizzata, risulta inferiore agli otto decimi di quella determinata in via definitiva, l’indennità è aumentata del 10 per cento.

…(omissis) … …

9. Qualora l’area edificabile sia utilizzata a scopi agricoli, spetta al proprietario coltivatore diretto anche una indennità pari al valore agricolo medio corrispondente al tipo di coltura effettivamente praticato. La stessa indennità spetta al fittavolo, al mezzadro o al compartecipante che, per effetto della procedura, sia costretto ad abbandonare in tutto o in parte il fondo direttamente coltivato, da almeno un anno, col lavoro proprio e di quello dei familiari.

Pur non avendo riscontrato precedenti giurisprudenziali su questo specifico articolo, il tenore letterale della norma e la dottrina individuata (tra gli altri, “Diritto di Costruire. Pianificazione Urbanistica. Edificazione.” Di Nicola Centofanti, Giuffrè Editore, Tomo I) portano a ritenere che il Legislatore abbia inteso riconoscere l’indennità prevista dall’art.37 c.9 al solo coltivatore diretto, escludendo per ciò stesso la figura del mero “imprenditore agricolo” ex 2135 CC o quella dello “IAP”.

Pur essendo in corso, ormai da anni, un’innegabile riavvicinamento tra le figure del coltivatore diretto e dello IAP, con l’equiparazione delle due figure ai fini della prelazione, dei contributi, etc.. ad oggi le due stesse rimangono pur sempre distinte e quindi “non sovrapponibili”.

Senza volersi addentrare nei motivi storico/politici che hanno portato a questa scelta, i commenti prevalenti la riconducono all’opportunità di dare massima tutela al (solo) soggetto che tragga il proprio sostentamento dal lavoro diretto del terreno, elemento questo tipico del coltivatore diretto.

Oltretutto, lo stesso Legislatore ha dato chiara dimostrazione di distinguere le due figure al successivo art.40 (dettato in tema di aree “non edificabili”) ove espressamente si prevede la corresponsione dell’indennità aggiuntiva al proprietario “…coltivatore diretto o imprenditore agricolo a titolo principale…” (oggi IAP).

Da quanto precede, si ritiene che l’indennità prevista dall’art.37 c.9 in caso di esproprio area edificabile spetti -allo stato attuale e per espressa scelta politico/legislativa- al solo coltivatore diretto, benchè sia prevedibile ed auspicabile in futuro un’estensione anche alla figura dello IAP.

Sulla definizione di coltivatore diretto    (esproprio area edificabile)

Nel nostro ordinamento esistono più definizioni di “coltivatore diretto”, ad ognuna delle quali corrisponde l’applicazione di discipline diverse, per contenuto e funzioni. Diverso infatti è il significato di “coltivatore diretto” se operiamo nell’ambito delle norme previdenziali, piuttosto che in quello dei patti agrari o degli aiuti agli investimenti aziendali in agricoltura.

Non essendo fornita una definizione direttamente dal T.U. espropri, ci si potrà riferire a quanto previsto dalla giurisprudenza della Cassazione secondo la quale: “l’elemento qualificante della coltivazione diretta del fondo va ravvisato in quello che emerge dagli art. 2083, 2135 e 2751 bis c.c., trascurando le numerose altre definizioni, tutte ad efficacia settoriale. Tale elemento, pertanto, sussiste in tutte quelle ipotesi in cui la coltivazione del fondo da parte del titolare avviene con prevalenza del lavoro proprio e di persone della sua famiglia, dovendosi individuare il requisito della prevalenza in base al rapporto tra forza lavorativa totale occorrente per la lavorazione del fondo e forza lavoro riferibile al titolare ed ai membri della sua famiglia, a prescindere dall’apporto di mezzi meccanici, e distinguendosi in tal modo il coltivatore diretto dalla figura dell’imprenditore agricolo(Cfr. Cass. Civ. 17714/2002)

Non essendo prevista alcuna specifica dimostrazione da fornire per la dimostrazione di tale qualifica, la prova in caso di esproprio area edificabile potrà essere data con ogni mezzo, ad esempio mediante la certificazione INPS (ex SCAU) oppure mediante atto notorio, fatta sempre salva la facoltà dell’espropriante di compiere le opportune verifiche.

Resta inteso che spetta in ogni caso al coltivatore diretto che chieda l’indennità per l’esproprio area edificabile l’onere della dimostrazione.

Maggiorazione della indennità per il proprietario e per il conduttore coltivatore diretto (esproprio area edificabile)

Come indicato da Cass. civ. Sez. I, 03-06-2016, n. 11464 “In tema di determinazione dell’indennità di espropriazione, all’affittuario coltivatore diretto del fondo espropriato spetta un’indennità aggiuntiva, …, autonoma rispetto all’indennità di espropriazione, che trova fondamento nella diretta attività di prestazione d’opera sul terreno espropriato e nella situazione privilegiata che gli artt. 35 e ss. Cost. assicurano alla posizione del lavoratore. Proprio in ragione della natura aggiuntiva di tale indennità, ribadita dall’art. 37, comma 9, del d.P.R. n. 327 del 2001, la stessa non va detratta da quella di espropriazione, non potendo escludersi, anche in base alla giurisprudenza della CEDU, che, in presenza della necessità di tener conto della particolare posizione del coltivatore espropriato, l’espropriante possa andare incontro ad esborsi – preventivamente valutabili – complessivamente superiori al valore di mercato del bene ablato, senza che ciò costituisca violazione del limite previsto dall’art. 42 Cost.”

In sintesi, la corresponsione dell’indennità di cui all’art.37 c.9 per l’esproprio area edificabile nulla toglie all’indennità spettante al proprietario.

Sulla stipula del contratto di affitto  (esproprio area edificabile).

L’art.37 c.9 del T.U. Espropri prevede testualmente che “… La stessa indennità spetta al fittavolo … sia costretto ad abbandonare in tutto o in parte il fondo direttamente coltivato, da almeno un anno …

Contrariamente a quanto previsto da altre disposizioni (es. art.42), l’articolo in commento non indica con chiarezza quale sia il termine da rispettare a ritroso, ovvero non dice da quale evento debba essere trascorso “almeno un anno”.

Secondo un’interpretazione sistematica del T.U. (si vedano artt.32 e 42), confermata dalla dottrina individuata sul punto, il termine è dato dalla data di deposito della relazione che promuove il procedimento di espropriazione, ovvero dalla dichiarazione di pubblica utilità.

Il contratto dovrà quindi essere stato stipulato almeno un anno prima la dichiarazione di pubblica utilità.

A tal proposito giova ricordare che secondo la legislazione in materia di affittanza agraria, il contratto di affitto a coltivatore diretto può essere anche “verbale”, ovvero non supportato da un testo scritto e registrato (sul punto, si ricordano tutti i limiti del contratto verbale che non permette difformità rispetto alle disposizioni imperative della L.203/82).

In tale ipotesi, le prove dell’avvenuta stipula di un contratto verbale potranno essere desunte dalla dichiarazione del reddito agrario (spettante al fittavolo), nella dichiarazione dei redditi, o dalle ricevute di pagamento dei canoni annuali calcolati ai sensi della legge 203/82.

Sarà utile dimostrazione anche la denuncia del contratto di affitto agrario ai sensi dell’imposta di registro (atti di enunciazione di contratti verbali di affitto di beni immobili ex art. 22 DPR 131/1986), se effettuata in tempi non sospetti (cioè prima che il presunto fittavolo possa aver avuto notizia dell’esproprio, ovvero prima della comunicazione al proprietario di avvio del procedimento preordinato alla dichiarazione di pubblica utilità).

Sempre su questo sito, leggi anche:

Breve rassegna di giurisprudenza in materia di indennità per esproprio area edificabile
Atti che comportano la dichiarazione di pubblica utilità per l’esproprio
Esproprio di terreno agricolo per pubblica utilità.
Determinazione valore terreno agricolo in caso di esproprio per pubblica utilità
Determinazione del valore di un terreno agricolo in caso di esproprio per pubblica utilità.
Espropriazione di suoli agricolo per motivi di pubblico interesse.

(leggi qui – Disclaimer)

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